Obecne realia gospodarki rynkowej, rosnąca mobilność społeczna (podejmowanie studiów czy pracy w innej miejscowości) oraz inne czynniki sprawiają, że wiele osób staje przez koniecznością zapewnienie sobie warunków lokalowych poprzez wynajęcie mieszkania. Można zaryzykować stwierdzenie, że obecnie trudno znaleźć osobę, która nie ma wśród rodziny lub znajomych kogoś, kto wynajmuje mieszkanie lub pokój. Dlatego też niezwykle ważne jest posiadanie wiedzy na temat tego, jak w sposób bezpieczny i optymalny dla najemcy zawrzeć umowę najmu. Ten artykuł ma na celu rozpowszechnienie tej wiedzy i tym samym umożliwienie zapobiegnięcia najczęstszym problemom, jakie pojawiają się w przypadku najmu mieszkania.
Jak zabezpieczyć się przed nieuczciwym wynajmującym. Klauzule umowne.
Na początku tego opracowania warto odnieść się do podstawowych pojęć w omawianej dziedzinie. Jest to tym bardziej ważne, że terminy używane przy okazji najmu mieszkania są nagminnie mylone. Należy zatem wyjaśnić, że wynajmującym nazywamy osobę, która mieszkanie wynajmuje innej osobie (innymi słowy wynajmujący to na ogół właściciel mieszkania). Osoba, która chce zamieszkać na podstawie umowy najmu w mieszkaniu to z kolei najemca. Warto przyswoić sobie te pojęcia, aby nie dochodziło do nieporozumień lub nawet niewłaściwego zrozumienia treści umowy najmu.
Być może banalnym stwierdzeniem wyda się wskazanie, że najważniejszym działaniem najemcy mieszkania umożliwiającym zabezpieczenie się przed nieuczciwym wynajmującym jest odpowiednie ukształtowanie treści umowy.
Stwierdzenie to traci swój trywialny charakter, zważywszy na fakt, że niekiedy zdarza się, że strony umowy najmu w ogóle nie zawierają umowy w formie pisemnej – wynajmujący przekazuje klucze do mieszkania najemcy, strony ustnie ustalają czynsz i najemca się wprowadza. Brak pisemnej umowy nie oznacza jej nieważności – art. 660 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1145 z późn. zm. (dalej: „k.c.”) dopuszcza zawarcie umowy w dowolnej formie, także ustnej (umowa najmu na czas dłuższy niż rok powinna – ale w świetle prawa nie musi – być zawarta w formie pisemnej). Takie uregulowanie stosunku prawnego między wynajmującym a najemcą jest jednak praktycznie gwarancją zaistnienia problemów w toku wykonywania umowy – ze względu na nieustalenie szczegółów umowy i na trudności dowodowe co do ustaleń dokonanych ustnie.
W nawiązaniu do powyższego, należy również podkreślić, że stosunek prawny między stronami umowy najmu regulują oczywiście także przepisy ogólnie obowiązującego prawa regulują (w szczególności art. 659 i następne k.c. oraz ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1182 z późn. zm. (dalej: „u.o.p.l.”), jednak istotną uwagą, jaką należy w tym miejscu poczynić jest fakt, że znaczna część przepisów regulujących zagadnienie umowy najmu ma charakter dyspozytywny tzn. że znajdują zastosowanie jedynie w przypadku, gdy strony umowy nie uregulowały zagadnienia inaczej. Taki charakter mają przepisy dotyczące m.in. terminu płatności czynszu (art. 669 § 2 k.c.) oraz terminu wypowiedzenia umowy najmu (art. 673 § 2 k.c.). Konkludując, bardzo ważne jest dokładne przeczytanie zawieranej umowy najmu, bowiem to zapisy umowy w wielu przypadkach będą miały pierwszeństwo nad regulacjami ustawowymi.
Ktoś mógłby zadać pytanie: jaki mam wpływ na treść umowy jako najemca, skoro treść umowy przygotowuje w całości wynajmujący i jedynie daje mi ją do podpisu? Istotnie, taka sytuacja ma miejsce bardzo często. Jeśli zatem nie ma się możliwości negocjowania poszczególnych zapisów umowy, i tak warto w całości dokładnie przeczytać i przyswoić treść umowy, aby być świadomym konsekwencji i ryzyk podpisania umowy w zaproponowanym kształcie. Należy zauważyć, że w interesie obu stron (wynajmującego i najemcy) leży dokładne uregulowanie treści projektowanego stosunku prawnego, tak aby uniknąć ewentualnych sporów w przyszłości. Dlatego też warto informować przyszłego wynajmującego, że poszczególne zapisy umowy są niekonkretne bądź niezrozumiałe oraz optować za odpowiednimi zmianami w umowie, jeszcze przed jej podpisaniem.
Jako, że umowy najmu mieszkań bywają niekiedy obszerne, przyszły najemca może mieć problem z zidentyfikowaniem, które z zapisów umowy mają dla niego kluczowe znaczenie. Wobec tego, warto wskazać obszary, na które, w mojej ocenie, najemca powinien zwrócić szczególną uwagę:
- Czas trwania najmu – warto dokładnie oznaczyć datą początek oddania mieszkania najemcy do używania (nie jest to jednoznaczne z datą zawarcia umowy!), a jeśli umowa ma być zawarta na czas określony – także dokładną datę, w której najemca powinien opuścić mieszkanie. W razie braku stosownej regulacji przyjmuje się, że umowę zawarto na czas nieokreślony, a datą oddania mieszkania do używania najemcy jest data podpisania umowy. Należy również wspomnieć, że w razie wskazania w umowie, że najem ma być zawarty na okres dłuższy niż 10 lat – poczytuje się, że umowę zawarto na czas nieokreślony (art. 661 § 1 k.c.). Warto także wskazać, że w przypadku, gdy mimo upływu umówionego terminu najmu, najemca nadal za zgodą wynajmującego korzysta z mieszkania, to uznaje się, że najem został przedłużony na czas nieokreślony (i to nawet w sytuacji, gdy złożone zostało wypowiedzenie umowy! – art. 675 § 1 k.c.)
- Prawa i obowiązki stron (w tym obowiązki dokonywania napraw) – do bezwzględnych obowiązków wynajmującego należy wydanie mieszkania w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywanie takiego stanu przez okres najmu (art. 662 § 1 k.c.). W tym kontekście warto wskazać, że przydatnym jest zweryfikowanie, czy wynajmujący rzeczywiście jest osobą, która prawnie może dysponować mieszkaniem, którego umowa ma dotyczyć. Jeśli zatem wynajmujący jest właścicielem – powinien okazać akt notarialny sprzedaży nieruchomości albo wypis z księgi wieczystej (jeśli została założona dla mieszkania). Wynajmujący może dysponować również innym tytułem prawnym (np. być najemcą mieszkania, które zgodnie z umową z właścicielem ma prawo podnajmować). Wtedy należy zażądać okazania dokumentu potwierdzającego ten tytuł prawny (w opisanym przykładzie – umowę najmu przyszłego wynajmującego z właścicielem mieszkania).
Jeśli chodzi o obowiązki najemcy, to zgodnie z regulacją ustawową są to: uiszczanie czynszu (art. 659 § 1 k.c., art. 669 § 1 k.c.), używanie przedmiotu najmu w sposób określony w umowie (art. 666 § 1 k.c.), powstrzymanie się od dokonywania zmian w przedmiocie najmu sprzecznych z umową, przeznaczeniem mieszkania (art. 667 § 1 k.c.), oddanie mieszkania po zakończeniu najmu w stanie niepogorszonym (art. 675 § 1 k.c.)
Odrębną kwestię stanowią obowiązki w zakresie dokonywania napraw w mieszkaniu. Warto, aby ta kwestia była szczegółowo uregulowana w umowie. Przepisy ustawowe wskazują w tym zakresie na ogólną regułę – drobne naprawy obciążają najemcę, a pozostałe – wynajmującego. Pojęcie drobnych nakładów zdefiniowano (poprzez wymienienie konkretnych rodzajów napraw) w art. 681 k.c. Jeszcze dokładniejszy katalog zawiera zaś art. 6b ust. 2 u.o.p.l. Odnosząc się przykładowo do ww. katalogów, warto wymienić, że zgodnie z ustawami, najemca jest zobowiązany na własny koszt dokonać: napraw podłóg, posadzek, wykładzin, wbudowanych mebli, pieców, grzejników oraz malowania ścian.
- Płatność czynszu. Należy szczególną uwagę zwrócić na wysokość czynszu, termin i sposób płatności. Co do wysokości, szczególnie istotne jest ustalenie, czy w kwocie czynszu najmu zawierają się także inne opłaty (np. opłaty za media, czynsz płatny na rzecz spółdzielni mieszkaniowej czy wspólnoty). Najemca co do zasady nie obowiązku uiszczać innych opłat poza umówionym czynszem – wyjątek stanowi obciążenie go takim obowiązkiem w umowie. W kontekście terminu płatności, zasadą jest, że to strony ustalają termin płatności czynszu w umowie. W razie braku ustalenia, czynsz, w razie umowy zawartej na okres dłuższy niż miesiąc, jest płatny co miesiąc z góry do 10. dnia miesiąca. Warto określić zarówno termin oznaczony datą (np. do 1, 10. czy 15. dnia następnego miesiąca), jak również formę płatności (gotówka, przelew) oraz klauzulę, kiedy uznaje się dokonanie płatności za terminowe (np. uważa się, że płatność tytułem czynszu została dokonana w terminie w przypadku, gdy kwota czynszu zostanie uznana na rachunku bankowym wynajmującego do dnia oznaczonego jako termin płatności czynszu).
- Sankcje za niezgodne z umową działanie najemcy. Umowa może przewidywać różne okoliczności, w których wynajmujący ma prawo rozwiązać umowę bez zachowania terminu. Strony mogą tę kwestie dowolnie ustalić. Istnieją jednak również ustawowe przesłanki, gdy wynajmujący może umowę rozwiązać – nawet gdy nie przewidziano tego w umowie. Jest to, wykraczanie przez najemcę w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu lub czynienie uciążliwym korzystanie z innych lokali (art. 685 k.c.) a także zwłoka z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności (art. 687 k.c.). W tym ostatnim przypadku, wynajmujący powinien przez rozwiązaniem umowy udzielić jednak najemcy dodatkowego terminu na spłatę zobowiązania.
Jakie zabezpieczenia podjąć w przypadku płatności za czynsz “do ręki”
Choć płatności należności tytułem czynszu najmu przelewem są coraz bardziej powszechne, wiele osób z różnych względów wybiera płatność gotówką. Czasami jest to wymóg wynajmującego mieszkanie, a czasem obie strony skłaniają się do rozliczania zobowiązań w gotówce. Jeśli taka forma uiszczenia czynszu najmu jest przewidziana w umowie, po stronie najemcy istnieje ryzyko oszukania przez wynajmującego, który wobec płatności „do ręki” będzie mógł twierdzić, że czynsz za dany miesiąc nie został opłacony lub że opłacono go jedynie w części. Istnieje jednak prosty sposób, który pozwoli zabezpieczyć się najemcy przed opisanym ryzykiem.
Prawem dłużnika (a więc w opisywanej sytuacji – najemcy), jest możliwość żądania od wierzyciela (tu – wynajmującego) w momencie spełnienia świadczenia pokwitowania przyjęcia świadczenia (art. 462 § 1 k.c.). Co ważne, prawo to przysługuje niezależnie od faktu, czy przewidziano je w umowie najmu, czy nie.
Pokwitowanie może przybrać zwykłą formę pisemną, najistotniejsze w treści pokwitowania jest wskazanie stron transakcji, kwoty, daty oraz podpisu wystawcy pokwitowania. Pokwitowanie może brzmieć przykładowo:
Ja, (imię i nazwisko wynajmującego) kwituję przyjęcie od (imię i nazwisko najemcy) dnia (data) kwoty (wysokość) tytułem czynszu za (wskazać okres – np. za marzec 2020 r.), w związku z zawartą umową najmu z dnia (data zawartej umowy). …………………….. (podpis wynajmującego).
Co jednak w przypadku, gdy wynajmujący odmawia wydania pokwitowania? Zgodnie z prawem, jeżeli wierzyciel odmawia pokwitowania, dłużnik może powstrzymać się ze spełnieniem świadczenia albo może złożyć świadczenie do depozytu sądowego (art. 463 k.c.). Jeśli zatem wynajmujący nie chce wydać pokwitowania pobrania od najemcy gotówki tytułem czynszu, najemca może nie płacić czynszu i nie pozostaje przy tym w zwłoce (nie naliczają się odsetki ustawowe za opóźnienie a ewentualne wytoczone przez wynajmującego powództwo o zapłatę czynszu będzie bezzasadne).
Istnieje jeszcze jeden ważny przepis dotyczący pokwitowania, który dla najemców ma niebagatelne znaczenie. Otóż, wydanie pokwitowania dokonania zapłaty czynszu za dany okres płatności tworzy domniemanie, że również wcześniejsze płatności zostały uregulowane (art. 466 zd. 2 k.c.). Jeśli zatem od dłuższego czasu najemca dokonuje płatności gotówką, wystarczy, że uzyska pokwitowanie za ostatni okres płatności. W takiej sytuacji, to wynajmujący będzie musiał udowodnić, że zobowiązania za poprzednie okresy płatności nie zostały uregulowane.
Czego dopilnować w momencie wyprowadzki
Kolejnym problematycznym momentem dla najemców bywa czas wyprowadzki. Jak wskazano wyżej, ustawowo określony katalog napraw obciążających najemcę jest dość szeroki. Najistotniejszym z punktu widzenia praktycznego jest problem udowodnienia przez najemcę, że przedmiot najmu (mieszkanie i poszczególne urządzenia) najemca oddaje wynajmującemu po zakończeniu umowy w stanie niepogorszonym. Przydatnym rozwiązaniem w tym zakresie jest protokół zdawczo-odbiorczy. Warto zadbać o to, aby stan poszczególnych urządzeń wchodzących w skład mieszkania (np. zlew, prysznic, piec gazowy, okna itd.) został sprawdzony przed podpisaniem umowy i szczegółowo opisany w protokole. Ma to szczególne znaczenie z dwóch względów: po pierwsze, do obowiązków wynajmującego należy przekazanie przedmiotu najmu w stanie umożliwiającym prawidłowe używanie (zob. art. 662 § 1 k.c.). Po drugie zaś, jeśli nie zostanie spisany protokół zdawczo – odbiorczy, a w trakcie najmu ujawnią się wady, najemca będzie miał trudność w dowiedzeniu, że wady te istniały już przed zawarciem umowy (zgodnie z art. 675 § 3 k.c. istnieje prawne domniemanie, że rzecz była wydana najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku). Zatem to na najemcy ciąży obowiązek udowodnienia, że konkretne wady istniały już wcześniej, a nie powstały w wyniku używania przez najemcę.
Protokół należy sporządzić także po zakończeniu umowy, aby nie było wątpliwości, w jakim stanie najemca oddaje wynajmującemu poszczególne urządzenia. W protokole warto zaznaczyć, że najemca przekazał wynajmującemu wszystkie wydane mu komplety kluczy do mieszkania oraz uiścił w całości zobowiązania wynikające z umowy. Pozwoli to najemcy uniknąć nieporozumień i uchronić się przed ewentualnymi roszczeniami.
Istotnym obowiązkiem najemcy, niedotyczącym wprost umowy najmu, a więc często pomijanym, jest zgłoszenie nowego adresu we wszystkich instytucjach, w których zgłoszono adres wynajmowanego mieszkania jako adres do korespondencji. Należy pamiętać, że wynajmujący nie ma obowiązku przekazywać nam z chwilą zakończenia umowy najmu korespondencji adresowanej do najemcy. Nie jest również jego obowiązkiem dokonanie zwrotu doręczonej przesyłki (jest to tylko jego uprawnienie – zob. art. 39 ust. 1 ustawy z dnia 23 listopada 2012 r. – Prawo pocztowe). To zatem na najemcy ciąży odpowiedzialność za zadbanie o to, aby kierowane do niego wysyłki były odbierane przez upoważnioną osobę.
Autorem artykułu jest radca prawny Wojciech Górny, polecany prawnik, zarejestrowany w portalu casum.pl, który na co dzień zajmuje się sprawami gospodarczymi i prywatnymi we wrocławskiej kancelarii.
