W dosyć powszechnym przekonaniu przyjmuje się, że można zasiedzieć budynek (najczęściej dom). Jest to przekonanie najczęściej błędne.
Zgodnie bowiem z art. 47 i art. 48 k.c. budynek trwale związany z gruntem jest jego częścią składową i nie może być odrębnym od niego przedmiotem własności i innych praw rzeczowych chyba, że ustawa stanowi inaczej. Tak więc zasadą w naszym prawie jest „czyj grunt, tego budynek” – czerpie ona z łacińskiej zasady Superficies solo cedit (łac. To, co jest na powierzchni, przypada gruntowi). Z powyższego wynika, że nabywca w drodze zasiedzenia działki (siedliska) nabywa też stojące na nim zabudowania, o ile są trwale związane z gruntem.
Wyjątki od zasady Superficies solo cedit
Podstawowe wyjątki od tej zasady są dwa.
Pierwszy wyjątek przewidują przepisy o użytkowaniu wieczystym. Zgodnie z art. 235 k.c. budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie przekazanym w wieczyste użytkowanie stanowią własność wieczystego użytkownika.
Drugi wyjątek wynika z art. 2 ustawy o własności lokali. Na podstawie tego przepisu istnieje możliwość ustanowienia odrębnej własności lokalu, który jest wtedy oddzielnym od gruntu przedmiotem własności. W tym wypadku jest także możliwe zasiedzenie takiego lokalu (np. mieszkania).
Czy można zasiedzieć prawo własności nieruchomości z fragmentem samego budynku?
W praktyce powstał problem, czy można nabyć przez zasiedzenie własność nieruchomości (określonej działki ewidencyjnej) w sytuacji, w której budynek usytuowany na tej działce wykracza poza granicę ewidencyjną działki, będącej przedmiotem wniosku o zasiedzenie.
W wyroku z dnia 10 maja 2019 r. I CSK 220/18 Sąd Najwyższy przypomniał i powtórzył swoje stanowisko wyrażane w dotychczasowym orzecznictwie w sprawach o zniesienie współwłasności i o dział spadku, zgodnie z którym dopuszczalny jest podział budynku według płaszczyzn pionowych wraz z gruntem, jeżeli w wyniku tego powstają odrębne budynki. W tym wypadku linia podziału musi przebiegać według płaszczyzny, którą stanowi ściana wyraźnie dzieląca budynek na dwa odrębne budynki, przy czym może to być ściana już istniejąca lub wykonana w tym celu.
Sąd Najwyższy podkreślił, że stanowisko to odnosi się także do zasiedzenia jako sposobu nabycia własności przez upływ czasu. Przedmiotem zasiedzenia może być tylko rzecz jako przedmiot materialny (art. 45k.c.), mogąca być przedmiotem własności i obrotu cywilnoprawnego oraz indywidualnego posiadania.
Powyższe prowadzi do wniosku, że nie można nabyć przez zasiedzenie własności nieruchomości gruntowej wraz z należącym do niej części składowej budynkiem, jeśli w granicach nieruchomości pozostaje tylko część budynku – chyba że możliwy jest jego podział wzdłuż płaszczyzny pionowej biegnącej w granicy z sąsiednią nieruchomością.
Autor jest adwokatem współpracującym z Kancelarią Adwokacką Jana Górskiego, doktorem nauk prawnych, współautorem blogów: zasiedzenie nieruchomości oraz o odszkodowaniu od Skarbu Państwa
