Służebność to prawo majątkowe obciążające nieruchomość, ograniczające możność dysponowania daną nieruchomością przez jej właściciela. Służebność może przybierać różną formę, w zależności od rodzaju potrzeby, którą ma za zadanie zaspokoić.
Rodzaje służebności
W zależności od pełnionej funkcji społeczno-gospodarczej wyróżniamy:
- służebności gruntowe – ustanawiane na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości. Ich funkcją jest zwiększenie użyteczności jednej nieruchomości lub jej określonej części kosztem innej nieruchomości. Odbywa się to najczęściej poprzez zapewnienie właścicielowi jednej nieruchomości – tzw. nieruchomości władnącej, prawa przejścia i przejazdu przez inną nieruchomość – nieruchomość obciążoną;
- służebności osobiste – ustanawiane na rzecz określonej osoby fizycznej w celu zaspokojenia jej potrzeb osobistych, np. mieszkaniowych;
- służebności przesyłu – ustanawiane na rzecz przedsiębiorcy przesyłowego (np. zakładu energetycznego) dla zapewnienia prawidłowego dostępu do urządzeń przesyłowych w celu ich budowy, naprawy i konserwacji.
Charakter służebności
Służebność może mieć trojaki charakter. Po pierwsze, może polegać na tym, że podmiot uprawniony ze służebności ma prawo korzystać z nieruchomości obciążonej w pewnym ograniczonym zakresie, np. przechodzić i przejeżdżać przez nią, wypasać na niej bydło itp.
Po drugie, służebność może polegać na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, np. nie może wznosić na niej budowli powyżej określonej wysokości, prowadzić określonych upraw itp.
Po trzecie, służebność może polegać na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej nie może wykonywać określonych uprawnień przysługujących mu jako właścicielowi, względem innej nieruchomości (nieruchomości sąsiedniej), np. nie może wejść na grunt sąsiada w celu usunięcia zwisających z jego drzewa owoców lub gałęzi.
W przypadku nieruchomości gruntowej, podmiotem uprawnionym ze służebności będzie właściciel innej nieruchomości tzw. nieruchomości władnącej, w przypadku służebności osobistej – osoba, na rzecz której służebność jest ustanawiana, a w przypadku służebności przesyłu – przedsiębiorca przesyłowy.
Ustanawianie służebności
Ustanowienie służebności może nastąpić na mocy:
- czynności prawnej,
- orzeczenia sądu,
- decyzji administracyjnej wydanej na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Ponadto służebność gruntową polegającą na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia (np. studni, mostku) można nabyć przez zasiedzenie.
Oświadczenie
Ustanowienie służebności w drodze czynności prawnej następuje na mocy umowy zawartej pomiędzy właścicielem nieruchomości obciążanej, a podmiotem uprawnionym ze służebności. Dla ważności umowy oświadczenie właściciela nieruchomości obciążonej musi mieć formę aktu notarialnego.
Oświadczenie o ustanowieniu służebności musi określać:
- nieruchomość obciążaną,
- podmiot uprawniony ze służebności, a w przypadku nieruchomości gruntowych – nieruchomość władnącą,
- rodzaj służebności,
- zakres służebności i sposób jej wykonywania – w jaki sposób uprawniony ze służebności będzie mógł korzystać z nieruchomości obciążanej,
- czy służebność ustanawiana jest odpłatnie czy nieodpłatnie, a w przypadku gdy służebność ustanawiana jest odpłatnie – wysokość wynagrodzenia i sposób jego rozliczania,
- czy służebność ustanawiana jest na czas oznaczony i jeśli tak to na jaki.
W celu uzyskania informacji na temat dokumentów niezbędnych do przygotowania aktu notarialnego obejmującego umowę lub oświadczenie o ustanowieniu służebności oraz kosztów z tym związanych, należy skontaktować się z wybraną kancelarią notarialną.
Służebność a brak porozumienia stron
W braku porozumienia stron, podstawą ustanowienia służebności może być prawomocne orzeczenie sądu. Na mocy orzeczenia sądu może zostać ustanowiona służebność drogi koniecznej oraz służebność budynkowa. Ponadto sąd może ustanowić służebność gruntową w toku sprawy o zniesienie współwłasności.
Prawo żądania ustanowienia służebności drogi koniecznej przysługuje właścicielowi lub posiadaczowi samoistnemu nieruchomości, która nie ma dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, albo dostęp ten ma, ale jest on nieodpowiedni. W przypadku posiadacza samoistnego, służebność drogi koniecznej ma charakter osobisty, tzn. przysługuje tylko osobie będącej posiadaczem samoistnym i wygasa najpóźniej z chwilą jej śmierci.
Ponadto, w pewnych określonych przepisami przypadkach, prawo żądania ustanowienia odpłatnej służebności przysługuje właścicielowi gruntu, na którym właściciel gruntu sąsiedniego wzniósł część budynku.
W celu ustanowienia służebności na drodze sądowej, albo stwierdzenia jej nabycia przez zasiedzenie, należy wnieść do sądu stosowny wniosek. Sądem właściwym do rozpoznania sprawy jest sąd rejonowy, w okręgu którego położona jest nieruchomość.
