Bezwzględną przesłanką nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie jest jej posiadanie samoistne, a więc właścicielskie, czyli takie, jak wykonuje je właściciel. Czy tak jest także z nabyciem przez zasiedzenie służebności gruntowej?
Zasiedzenie nieruchomości w dobrej i złej wierze
Zgodnie z art. 172 i n. kodeksu cywilnego, można uzyskać tytuł własności nieruchomości przez zasiedzenie, jeśli posiada się ją w sposób samoistny przez ustalony okres – obecnie 20 lat w dobrej wierze, a 30 lat w złej wierze. Przy czym w praktyce zdecydowanie częściej występują przypadki złej wiary.
Posiadacz samoistny to osoba, która, mówiąc w skrócie zajmuje się działką/gruntem/mieszkaniem czy też inną nieruchomością jak właściciel – przykładowo dba o nią, korzysta z niej, płaci podatki. Za każdym razem jest to oceniane indywidualnie przez sąd, czy sposób, w zajmowaliśmy się nieruchomością, którą chcemy zasiedzieć, właśnie w taki sposób.
Zasiedzenie służebności gruntowej – podstawowe informacje
Czym innym od zasiedzenia nieruchomości – tj. uzyskania pełnego tytułu własności – jest zasiedzenie służebności gruntowej – najczęściej przejazdu lub przechodu. Służebność taka jest ustanawiana np., gdy nasza działka nie ma dostępu do drogi publicznej i możemy do niej się „dostać” tylko przez działkę sąsiada.
Co do zasady, ustanowienie służebności następuje odpłatnie – musimy zapłacić sąsiadowi za korzystanie z jego działki. Natomiast w sytuacji, gdy korzystamy z przejazdu/przechodu przez wiele lat i to my lub nasi poprzednicy tworzyliśmy ten przejazd/drogę, warto przeanalizować, czy nie doszło do zasiedzenia służebności – za którą wtedy nie musimy płacić.
Warto pamiętać, że zgodnie z art. 292 kodeksu cywilnego służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Czyli samo przechodzenie/przejeżdżanie przez grunt sąsiada polną drogą bez żadnych urządzeń nie daje podstaw do zasiedzenia
Jak wskazał Sąd Najwyższy w uchwale Wyniki wyszukiwania III CZP 10/11, Ustawodawca zastrzegł więc, aby korzystanie z cudzej nieruchomości w zakresie odpowiadającym treści służebności polegało nie tylko na samym czerpaniu korzyści, lecz także znajdowało wyraz w istnieniu wspomnianego urządzenia.
Jak wskazano dalej w uzasadnieniu, tej uchwały, Ustawa nie precyzuje pojęcia „trwałego i widocznego urządzenia”, pozostawiając uściślenie tego określenia wykładni na tle konkretnego stanu faktycznego. W judykaturze przyjmuje się, że za trwałe i widoczne urządzenie, o którym mowa w art. 292 k.c., należy rozumieć trwałą postać widocznego przedmiotu będącego rezultatem świadomego działania człowieka, który ponadto odpowiada treści służebności pod względem gospodarczym, nie może ono zatem powstać wskutek działania sił natury. Chodzi tu o odpowiednie urządzenie materialne umożliwiające lub ułatwiające korzystanie z cudzej nieruchomości w zakresie treści służebności (czyli przejazdu lub przechodu – M.G.)
Zasiedzenie służebności a posiadanie samoistne
Przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się odpowiednio do zasiedzenia służebności.
W wyroku z dnia 31 maja 2006 r., IV CSK 149/05 Sąd Najwyższy wyjaśnił jak należy rozumieć to „odpowiednie” stosowanie przepisów o zasiedzeniu. Wskazał, że „nabycia służebności gruntowej w drodze zasiedzenia nie należy utożsamiać z posiadaniem prowadzącym do nabycia przez zasiedzenie własności nieruchomości. Termin „odpowiednio” wymaga bowiem niejednokrotnie niezbędnych modyfikacji wynikających z istoty i celu danej konstrukcji prawnej. Należy mieć na uwadze okoliczność, że przy ocenie posiadania prowadzącego do zasiedzenia służebności gruntowej chodzi o faktyczne korzystanie z gruntu w takim zakresie i w taki sposób, w jaki czyniłaby to osoba, której przysługuje służebność. Władanie w zakresie służebności gruntowej kwalifikuje się zaś jako posiadanie zależne (art. 336 k.c.). Jest przy tym oczywiste, że musi być ono wykonywane „dla siebie”.
Posiadanie zależne nieruchomości to takie, które wykonujemy za zgodą formalnego właściciela gruntu.
Tak więc zgodnie z ww. orzeczeniem Sądu Najwyższego , przy zasiedzeniu służebności gruntowej, inaczej niż przy zasiedzeniu własności nieruchomości, wystarczy posiadanie zależne w zakresie odpowiadającym treści służebności. Czyli nawet jeśli sąsiad zgodził się, żebyśmy wybudowali dojazd do swojej działki przez jego nieruchomość, a następnie przez 30 lat nie występował z żadnymi roszczeniami, to wówczas można mówić o zasiedzeniu służebności gruntowej.
Autor jest adwokatem, doktorem nauk prawnych zarejestrowanym w portalu casum.pl, na co dzień zajmuje się sprawami o zasiedzenie i odszkodowanie w Kancelarii Adwokackiej Jana Górskiego w Warszawie.
